房产拆迁

【上海收债】“买卖不破租赁”原则对农村房屋还适用吗?

2020-08-18 11:48:38 律师追债网-18927489205-徐经理

根据《土地管理法》第43条与第63条的规定,农村房屋不能出售给城镇居民,但只要不改变集体土地所有权性质,不改变土地用途,农村房屋是可以买卖的,即农村村民之间的农村房屋买卖是法律允许的。因此农村房屋租赁期间同样可能发生所有权变动的情况,《合同法》第229条规定的“买卖不破租赁”原则同样适用。我国《合同法》第29条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”该条规定体现了租赁合同的一个特点,即租赁权的物权化,在租赁关系存续期间,承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人,即使是该租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。

此处需要指出的是,即使租赁合同没有登记备案,“买卖不破租赁”原则依然适用,因为出租人有义务告知买受人租赁事实的存在。如果出租人未能如实告知,由此给买受人带来损失的,可以要求出租人承担违约责任;若已经构成出租人欺诈导致合同被撤销的,买受人可要求出租人承担缔约过失责任。

农村租赁房屋的所有权发生变动后,承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同,受让人在取得租赁房屋所有权时就与承租人自动产生了租赁合同关系,成为一个新的出租人,继承原出租人的权利和义务,受让人要受该租赁合同的约束。如果出租人没有将所有权变动的事项通知承租人,承租人向原出租人支付的租金效力及于受让人,即视为承租人已经履行支付租金的义务。


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